"A seguito dell′ultima assemblea condominiale, ho richiesto all′amministratore di vedere degli atti relativi ai temi di discussione, ma, inaspettatamente, mi è stato richiesto il pagamento di un compenso, affinché me li potesse mostrare. Mi sembra però che ciò non sia previsto in nessun caso, ma volevo chiedere chiarimenti sul tema." Gentile lettore, la condotta tenuta dall′amministratore è senza dubbio illegittima, integrando una grave irregolarità gestionale. Essa, dunque, può risultare idonea alla revoca giudiziale, ovverosia attraverso un provvedimento di un Tribunale e non tramite il voto dell′assemblea, dell′amministratore stesso. Il diritto di accesso alla documentazione condominiale, infatti, non può essere subordinato al pagamento di somme, specialmente quando vengono previsti importi elevati per la consultazione degli atti. Peraltro, viene sanzionata in ugual modo anche la costituzione, ovviamente unilaterale, di procedure che, attraverso regolamenti predisposti dall′amministratore, rendano più difficile esercitare il diritto cennato. Tale comportamento compromette, infatti, il rapporto fiduciario sotteso, e alla base, del mandato che i condòmini conferiscono all′amministratore tramite la sua nomina e configura, come anticipato, un illecito incompatibile con i doveri di correttezza, trasparenza e diligenza. Quanto sinora affermato viene confermato anche dalla giurisprudenza; da ultimo, infatti, si è pronunciato in tal modo il Tribunale di Milano, con decreto camerale del 14 maggio scorso. Nel caso di specie, l′amministratore aveva predisposto un regolamento interno che disciplinava la consultazione degli atti; essa era permessa solo a seguito del pagamento di un compenso, peraltro particolarmente elevato, ogni qual volta il singolo condomino richiedeva di visionare la documentazione. Tale prassi veniva giustificata asserendo che l′attività era di carattere straordinario ed estranea al mandato. Come anticipato, il Tribunale lombardo ha ritenuto questa condotta incompatibile con il diritto previsto per ogni condomino di visionare ed estrarre copia dei documenti. Solo in questo caso possono essere eventualmente chiesti dei compensi, quali diritti di copia, ma l′accesso agli atti non può essere tramutato in un servizio a pagamento, specie se ciò ha finalità dissuasiva. In caso contrario, infatti, si permetterebbe all′amministratore di svuotare dal suo contenuto un diritto fondamentale, rendendo maggiormente gravoso uno strumento alla base della trasparenza con cui il mandato viene svolto. L′amministratore, infatti, lo si ricorda, è solo custode, e non proprietario, della documentazione e deve, pertanto, favorire o comunque permetterne la consultazione secondo criteri di ragionevolezza e collaborazione. Suscettibile di revoca è anche la condotta omissiva relativa al rilascio dell′attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti pendenti, costituendo essa un documento che ogni condomino ha diritto di ottenere, rivestendo, peraltro, un ruolo fondamentale nelle vendite immobiliari e nelle verifiche sulla situazione amministrativa del condominio. Nel caso trattato dalla pronuncia sopra menzionata, l′amministratore forniva una mera risposta generica, la quale non è stata ritenuta sufficiente, non permettendo al richiedente di conoscere l′esistenza, nonché le caratteristiche, dei contenziosi eventualmente in corso. Da questo aspetto, dunque, deriva un′importante conseguenza per il modo con cui il ruolo dell′amministratore viene svolto: oltre alla conservazione dei documenti, occorre una concreta attività informativa al fine di permettere ai condòmini di conoscere ed essere aggiornati sulla gestione dell′edificio. Ne deriva il principio secondo il quale l′amministratore non deve svolgere solo funzioni contabili e/o esecutive, ma deve anche rivestire il ruolo di garante della circolazione delle informazioni tra i condòmini. Ogni comportamento contrario a ciò, infatti, come anticipato, lede il presupposto del rapporto di fiducia tra chi amministra e chi abita nel condominio. Il Tribunale di Milano, infine, chiarisce che tale irregolarità ha carattere esemplificativo, permettendo dunque ai giudici di valutare, al fine della revoca, comportamenti non espressamente previsti dalle norme. È sufficiente che la condotta metta in evidenza una gestione anomala e non trasparente, incompatibile con i doveri dell′amministratore. Sulla base di quanto sinora esposto, è chiaro che il comportamento da lei descritto configura le irregolarità descritte e, per questa ragione, potrà richiedere al suo legale di fiducia di procedere davanti alle Autorità Giudiziarie competenti qualora lo ritenga opportuno. Avv. Filippo Testa
