"Good morning Advocate, I am a Swiss citizen and, together with my family, I have decided to purchase a property in the Asti area. I would therefore like to ask you how to proceed and what the Italian regulations are regarding the purchase of a house by a foreigner" The purchase of real estate in Italy by foreign citizens is becoming increasingly common, especially in typically tourist areas such as Monferrato and Langhe. Depending on the buyer′s nationality, however, difficulties may arise due to the necessary verification of compliance with the "condition of reciprocity". According to this principle, a non-Italian citizen enjoys certain rights only if an Italian citizen can, in turn, exercise the same right based on the provisions of that foreign country′s legal system. Analyzing specific Swiss regulations, reference must be made to the so-called "Lex Koller", which significantly restricts the possibility for non-resident citizens to purchase real estate. Indeed, specific conditions must be met and an authorization granted by the competent Canton is required. As for the Italian legislation on the matter, the legal system does not explicitly foresee constraints on the purchase of real estate by foreigners, but Article 16 of the "Provisions on the Law in General" (the so-called "preleggi") states in its first paragraph that: "A foreigner is admitted to enjoy the civil rights attributed to the citizen on the condition of reciprocity and subject to the provisions contained in special laws." The second paragraph extends this regime to legal entities as well. The task of verifying the presence or absence of the condition of reciprocity falls upon the Italian Notary, logically based on the location of the asset to be purchased. Should the Notary be uncertain about the existence of reciprocity between Italy and a foreign country, they can be assisted by the Ministry of Foreign Affairs (MAE), which will carry out the relevant verifications. It is necessary at this point to remember that these legal and administrative steps are required only if the potential buyer does not possess a title or document certifying their right to reside in Italian territory, as Italian citizens with Swiss domicile can purchase real estate without needing any authorization. Focusing specifically on your situation, it must now be highlighted that, in addition to the aforementioned "Lex Koller", Switzerland has not ratified the European Economic Area (EEA) Agreement. Consequently, its citizens are not treated on par with those of European Union Member States, even though they enjoy freedom of movement. For this reason, the Ministry considers the condition of reciprocity between the two countries to exist for real estate purchases strictly limited to those that, under the "Lex Koller", foreigners can purchase without authorization on Swiss territory. Since you are a non-resident in Italy, the condition of reciprocity is considered met exclusively for secondary or holiday homes and housing units in specific structures (so-called "aparthotels") with a net living area not exceeding 200 square meters, appurtenant plots of secondary and holiday homes whose surface area does not exceed 1000 square meters and properties intended exclusively for commercial use. There are also further conditions, unrelated to the physical characteristics of the property, that allow compliance with the reciprocity clause: the fact that the buyer is a legitimate heir of an Italian citizen for mortis causa purchases, as well as an ascendant or descendant relative or a spouse, or, for Swiss legal entities, the case where the property is used as a registered office or establishment of the company or for production purposes exclusively related to the economic activity carried out. Conversely, reciprocity is not satisfied if the purchase is aimed at a capital investment (except for commercial properties), if the intended use of the asset is subsequently modified or if agricultural land is purchased. It is possible to overcome these limitations by establishing a company under Italian law, though careful attention must be paid to the legal form chosen. If, in fact, for simple companies (S.S.) the condition of reciprocity is always satisfied, for general partnerships (S.N.C.) it is required that at least one of the partners resides in Italy and holds, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company. Similar requirements apply to limited partnerships (S.A.S.), in which at least one of the general partners must reside in Italy and must hold, individually or jointly with the other resident partners, the power to represent the company. In conclusion, therefore, the answer to your question varies based on your personal circumstances and the details of the property you are interested in. My advice is to forward all relevant documentation to a trusted lawyer in Italy who, together with an accountant and a notary, will be able to assist you with all the necessary operations. Avv. Filippo Testa VERSIONE IN ITALIANO "Buongiorno Avvocato, sono un cittadino svizzero e, con la mia famiglia, ho deciso di acquistare un immobile nella zona di Asti. Desidererei quindi chiederle come si debba procedere e quale sia la normativa italiana per lacquisto di una casa da parte di uno straniero." Lacquisto di immobili in Italia da parte di cittadini stranieri è sempre più comune, soprattutto in zone tipicamente turistiche come quella del Monferrato e delle Langhe. In base alla nazionalità dellacquirente, tuttavia, possono sorgere delle difficoltà dovute alla necessaria verifica del rispetto della "condizione di reciprocità". Secondo tale principio, il cittadino non italiano gode di determinati diritti solo qualora il cittadino italiano possa, a sua volta, esercitare il medesimo diritto in base a quanto previsto dallordinamento del paese straniero. Analizzando specificamente la normativa svizzera, bisogna fare riferimento alla cosiddetta "Lex Koller", la quale limita in modo rilevante la possibilità, per i cittadini non residenti, di acquistare immobili. Occorre, infatti, la sussistenza di alcune condizioni, nonché unautorizzazione concessa dal Cantone competente. Per quanto riguarda invece la legislazione italiana in materia, lordinamento non prevede espressamente vincoli per lacquisto di immobili da parte di stranieri, ma, larticolo 16 delle Disposizioni sulla legge in generale (c.d. "preleggi") prevede, al primo comma, che: "Lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali". Al secondo comma, tale regime viene esteso anche alle persone giuridiche. Il compito di accertamento della presenza o meno della condizione di reciprocità ricade sul Notaio italiano in base, logicamente, alla collocazione del bene che intende acquistare. Qualora questi fosse incerto sulla presenza o meno della reciprocità tra lItalia e un paese estero potrà essere coadiuvato dal Ministero degli Affari Esteri (MAE), il quale effettuerà le relative verifiche. È necessario a questo punto ricordare che questi passaggi legali e amministrativi sono dovuti solo nel caso in cui il potenziale acquirente non possieda un titolo o documento che certifichi il suo diritto a risiedere nel territorio italiano, in quanto i cittadini italiani con domicilio svizzero possono acquistare immobili senza che occorra alcuna autorizzazione. Trattando in particolare la sua situazione, bisogna ora mettere in evidenza che, oltre alla già cennata "Lex Koller", la Svizzera non ha ratificato lAccordo sullo Spazio Economico (SEE). Conseguentemente, i suoi cittadini non sono assimilati a quelli degli Stati membri dellUnione Europea, nonostante godano della libera circolazione. Per questa ragione, quindi, il Ministero ritiene sussistente la condizione di reciprocità tra i due paesi per gli acquisti di immobili limitatamente a quelli che, secondo la "Lex Koller", gli stranieri possono acquistare senza autorizzazione in territorio svizzero. Essendo lei non residente in Italia, si considera verificata la condizione di reciprocità limitatamente ad abitazioni secondarie, di vacanza e unità di abitazione in strutture specifiche (cosiddetti "aparthotel") con superficie abitabile netta non superiore ai 200 metri quadrati, fondi di pertinenza di abitazioni secondarie e di vacanza la cui superficie non ecceda i 1000 metri quadrati e immobili a uso esclusivamente commerciale. Vi sono poi anche delle ulteriori condizioni, non relative alle caratteristiche fisiche dellimmobile, che permettono di rispettare la clausola di reciprocità: il fatto che lacquirente sia erede legittimo di un cittadino italiano per gli acquisti mortis causa, nonché parente in linea ascendente e discendente o coniuge o, per le persone giuridiche svizzere, il caso in cui limmobile venga adibito a sede o stabilimento dellimpresa o a fini produttivi esclusivamente attinenti allattività economica svolta. Infine, non viene soddisfatta la reciprocità qualora lacquisto sia finalizzato a un investimento di capitali (tranne per gli immobili a uso commerciale), qualora la destinazione duso del bene venga successivamente modificata o se si acquistino terreni agricoli. È possibile superare tali limitazioni creando una società di diritto italiano, prestando però attenzione a quale forma giuridica viene scelta. Se, infatti, per le società semplici (S.S.) la condizione di reciprocità viene sempre soddisfatta, per le società in nome collettivo (S.N.C.) è necessario che almeno uno dei soci risieda in Italia e abbia, individualmente o congiuntamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società. Simili requisiti si hanno per le società in accomandita semplice (S.A.S.), nella quale almeno uno dei soci accomandatari, infatti, deve risiedere in Italia e deve avere, singolarmente o unitamente agli altri soci residenti, il potere di rappresentare la società. In conclusione, pertanto, la risposta al suo quesito risulta variare in base alle sue condizioni soggettive e ai dati dellimmobile al quale è interessato. Il mio consiglio è dunque quello di inviare tutta la relativa documentazione a un suo legale di fiducia in Italia che la potrà assistere, insieme a un commercialista e a un notaio, con tutte le operazioni necessarie. Avv. Filippo Testa
